¿Cómo se hace la tasación de una casa en Chile?

Qué es una tasación y quién la hace

Una tasación es la opinión fundada de un profesional sobre cuánto vale una propiedad en una fecha determinada. No se hace a ojo: se apoya en lo que el tasador ve en la visita, en los documentos de la propiedad y en los precios de propiedades comparables.

Suele hacerla un arquitecto, un ingeniero civil o un constructor civil con experiencia en valorar propiedades, por su cuenta o a través de una empresa tasadora.

Cuando es para un crédito hipotecario, el tasador lo designa el banco —por lo general, entre los profesionales o empresas con que trabaja— y esa primera tasación normalmente la paga quien pide el crédito. Cuánto se cobra lo explicamos aparte.

Esa tasación tiene un fin preciso: que el banco sepa cuánto vale la propiedad que quedará en garantía del préstamo. Las normas que la Comisión para el Mercado Financiero fija a los bancos les piden que la tasación refleje el valor real de la propiedad y que considere todos los factores que inciden en él.

Qué revisa el tasador en la visita

La visita es la parte que ninguna planilla reemplaza. Conviene que esté el dueño o alguien que pueda abrir todos los recintos, porque el tasador necesita recorrer la casa completa. Esto es lo que mira:

• El terreno: su superficie, su forma, sus accesos y lo que la normativa de la comuna permite construir en él.
• La construcción: mide los recintos y compara lo que encuentra con los planos y con lo que dicen los documentos.
• Los materiales y las terminaciones: de qué está hecha la estructura —albañilería, hormigón, madera, adobe— y la calidad de pisos, ventanas, baños y cocina.
• El estado de conservación: humedades, grietas, techumbre e instalaciones eléctricas, sanitarias y de gas. El tasador no mira sólo el año de construcción: trabaja con una edad «efectiva», que sube cuando hay deterioro y baja cuando hubo renovaciones.
• Si lo construido está regularizado: contrasta lo que ve con el permiso de edificación y el certificado de recepción final. Una ampliación sin recepción municipal, en general, queda fuera del valor que el banco acepta como garantía.
• El entorno: accesos, locomoción, comercio, colegios, áreas verdes y cómo es el barrio.

Lo que se puede sacar de la casa no suma: en la tasación para un crédito sólo cuentan las mejoras permanentes, las que quedan adheridas a la propiedad. Muebles y electrodomésticos no entran.

Si hiciste mejoras —una cocina nueva, cambio de techumbre, ventanas nuevas— ten a mano los permisos, las boletas o fotos del antes y el después. Le ayudan al tasador a considerarlas.

Los tres métodos para llegar al valor

Después de la visita viene el trabajo de escritorio. La norma chilena sobre tasación (NCh 3658-1, del Instituto Nacional de Normalización) describe tres enfoques, y el tasador puede usar uno o más según la propiedad:

• Comparación de mercado. Busca propiedades parecidas que se hayan vendido hace poco en el mismo sector y ajusta sus precios por las diferencias con la tuya: metros, terreno, estado, ubicación exacta. Cuando hay ventas comparables, es el método que se prefiere para casas y departamentos.
• Costo. Calcula cuánto costaría hoy construir de nuevo lo que hay, le descuenta la depreciación por edad y estado, y le suma el valor del terreno. Sirve sobre todo cuando hay pocas ventas con qué comparar, o para separar cuánto vale el suelo y cuánto lo construido.
• Renta. Parte del arriendo que la propiedad puede generar y lo convierte en un valor de venta. Se usa más en locales, oficinas o propiedades compradas para arrendar que en la casa donde vive una familia.

Con uno o más de estos cálculos, el tasador fija el valor y lo deja por escrito en un informe con la descripción de la propiedad, las superficies, fotos, las propiedades con que comparó y cómo llegó al número. Un buen informe explica de dónde sale el valor, no sólo lo entrega.

Los papeles que conviene tener listos

Hay dos grupos de documentos y conviene no mezclarlos: los que usa el tasador para la visita y los que usa el abogado del banco para revisar que la propiedad esté en regla, lo que se llama estudio de títulos.

Para la tasación suelen pedirse:

• La escritura de la propiedad.
• El permiso de edificación y el certificado de recepción final, que emite la Dirección de Obras de la municipalidad y acredita que lo construido corresponde a lo que se autorizó. Si hubo regularizaciones, también esos certificados.
• Los planos de la casa, si los tienes.
• El rol de la propiedad y, si lo tienes, su certificado de avalúo fiscal, que se obtiene en el sitio del Servicio de Impuestos Internos.
• Si la casa está arrendada o tiene algún gravamen, los documentos que lo acrediten.

Para el estudio de títulos, el banco pide certificados del Conservador de Bienes Raíces de la comuna donde está la propiedad, entre otros:

• La inscripción de dominio con vigencia, que indica quién es hoy el dueño.
• El certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones, que muestra si la propiedad tiene hipotecas, servidumbres, embargos u otras prohibiciones. Suele pedirse con 30 años de historia.
• Copias de las escrituras anteriores y certificados municipales, como el de no expropiación. En un condominio, además, el comprobante de gastos comunes al día.

Cuánto demora y cuánto dura

En un crédito hipotecario, la tasación viene después de que el banco aprueba tu evaluación comercial, y antes del estudio de títulos y de la firma de la escritura.

Desde la visita, las empresas tasadoras publican plazos de entrega del informe de entre 3 y 7 días hábiles para una vivienda. Contando la coordinación de la visita y la revisión del banco, el proceso completo suele tomar de 7 a 15 días hábiles.

Cuánto tiempo sirve es otra cosa, y depende de cada banco. Si la compra se alarga, pregúntale a tu banco si la tasación que ya pagaste sigue sirviendo.

Qué pasa si la tasación sale más baja que el precio

Es lo que más asusta, y tiene una explicación simple. El banco presta un porcentaje del menor valor entre el precio que pactaste y la tasación. Si la tasación sale más baja, el crédito se calcula sobre ella y la diferencia la pones tú.

Un ejemplo con números redondos: pactas una casa en 3.000 UF y tu banco financia el 80%. Si la tasación da 3.000 UF, te presta 2.400 UF y el pie es de 600 UF. Si da 2.800 UF, te presta el 80% de 2.800 —2.240 UF— y el pie sube a 760 UF.

Qué puedes hacer:

• Revisar el informe. Mira si las superficies, el estado y las mejoras quedaron bien registrados. Si hay un error, pide una reconsideración con respaldo: planos, permisos, fotos, boletas.
• Pedir una segunda tasación. Algunos bancos la permiten, y normalmente el costo es tuyo.
• Renegociar el precio con el vendedor, con la tasación como argumento.
• Poner un pie mayor, si tienes cómo cubrir la diferencia.
• Cotizar en otro banco: el porcentaje que financian no es el mismo en todos.
• Revisar la promesa de compraventa. Algunas traen una cláusula para salir de la compra si el crédito no se aprueba por el monto esperado. Conviene revisarla antes de firmar la promesa, no después.

Cómo verificar a un tasador

Si la tasación la encarga el banco, el tasador sale de su propia lista de profesionales aprobados. Si lo contratas tú —para vender, para una herencia o para tener una segunda opinión—, puedes revisarlo así:

• Búscalo en el listado de tasadores del Ministerio de Vivienda. Son los profesionales inscritos en su Registro Nacional de Consultores, subespecialidad Tasaciones (código 1906), que el ministerio usa para las tasaciones de sus propios programas. El listado se puede filtrar por región.
• Si la tasación es para un crédito, pregunta en tu banco si ese tasador o su empresa está en su lista. Un informe de alguien que el banco no tiene aprobado puede no servirle.
• Pide que el informe diga quién lo firma y su profesión, la fecha de la visita, las superficies medidas y con qué propiedades comparó.

Tasación del banco, valor comercial y avalúo fiscal

Son tres números distintos, hechos para cosas distintas, y confundirlos sale caro:

• La tasación del banco es el valor que usa el banco para calcular cuánto te presta. Normalmente deja fuera lo que no tiene recepción municipal y no incluye lo que se puede llevar.
• El valor comercial es el precio al que se vendería hoy la propiedad entre un comprador y un vendedor sin apuro. Puede quedar por encima o por debajo de la tasación.
• El avalúo fiscal lo calcula el Servicio de Impuestos Internos para cobrar contribuciones, y no es un precio de venta. La diferencia con el valor comercial la explicamos en avalúo fiscal y valor comercial.

Cuándo basta una estimación online y cuándo no

Si vas a pedir un crédito hipotecario, a repartir una herencia con valores que otros puedan objetar o a presentar el valor en un juicio, necesitas una tasación con visita y firma. Una estimación en internet no la reemplaza, y el banco va a hacer la suya de todas formas.

Para lo que viene antes —saber en qué rango está tu casa, decidir si vender, ponerle precio a un aviso o llegar a la visita del tasador sabiendo qué esperar— basta una estimación bien hecha. Si quieres entender qué mueve el precio, está ¿Cuánto vale mi casa?.

Acá puedes calcular gratis el valor estimado de tu casa o departamento. Es una referencia para decidir, no una tasación: no hay visita ni firma, y no reemplaza la tasación del banco.