La respuesta corta es que depende de tres cosas: dónde está, cuánto mide y en qué estado se encuentra. La respuesta larga es la que sigue, y vale la pena leerla antes de ponerle precio a la propiedad más cara que tienes.
Las tres cosas que deciden el precio
Dónde está. Es lo que más pesa, y por lejos. Dos casas idénticas, una en una comuna y otra en la de al lado, pueden diferir en decenas de millones. No es sólo la comuna: dentro de una misma comuna el metro cuadrado cambia de un barrio a otro.
Cuánto mide. Y son dos medidas distintas, no una. Los metros construidos y los metros de terreno se valoran por separado, porque no valen lo mismo. Una casa chica en un terreno grande y una casa grande en un terreno chico pueden costar parecido por razones opuestas.
En qué estado está. Acá entra la antigüedad, pero no sólo la antigüedad: una casa de treinta años bien mantenida vale más que una de quince descuidada. Lo que baja el valor no es el año de construcción, es el desgaste.
Por qué el precio del vecino no es tu precio
Es la comparación que todos hacemos y la que más equivoca. El vecino publicó en 5.000 UF, entonces la mía vale 5.000 UF.
Dos problemas con eso. El primero: ese es el precio que pide, no el precio en que vendió. Puede llevar ocho meses publicado justamente porque pidió de más. El segundo: aunque la casa se vea igual desde afuera, casi nunca lo es. Distinto terreno, distinta orientación, distinto estado por dentro.
Una referencia seria no mira una propiedad parecida: mira varias, y descarta las que se alejan del resto.
Lo que se pide y lo que se paga
Entre el precio publicado y el precio de cierre suele haber una diferencia de entre un 5% y un 12%. Eso significa que si te guías por los avisos de tu sector, vas a estimar de más.
Por eso conviene partir del valor de mercado y desde ahí decidir en cuánto publicas, y no al revés. Publicar muy por encima es lo que deja una propiedad meses sin que la vaya a ver nadie, y después obliga a bajar el precio en público, que es la peor señal que puedes dar.
Cómo lo calculamos
Buscamos propiedades parecidas a la tuya que se estén vendiendo en tu mismo sector y calculamos cuánto vale el metro cuadrado ahí. Eso lo cruzamos con los datos del catastro del Servicio de Impuestos Internos, que es el registro oficial de las propiedades de Chile, y con la tabla de valores de construcción del Ministerio de Vivienda.
El terreno y la construcción se calculan por separado, y a la construcción se le descuenta el desgaste por antigüedad y estado.
Cuando en tu sector hay pocas ventas publicadas, el resultado es más aproximado. En ese caso te lo decimos: preferimos avisarte que hay menos datos detrás, antes que darte un número con una seguridad que no tiene.
Qué obtienes acá
- El valor estimado de tu propiedad en UF y en pesos, gratis, con un rango mínimo y máximo.
- El avalúo fiscal de tu propiedad según el SII, al lado del valor de mercado.
- Cuánto podrías pedir de arriendo y qué rentabilidad daría, también gratis, dejando tu correo.
- Si quieres el detalle completo —los comparables, los gráficos, la memoria del cálculo y los datos del SII de tu propiedad, con su avalúo fiscal— está el informe en PDF, que sí se paga. Si no tienes claro qué es el avalúo fiscal, lo explicamos aparte.
No necesitas registrarte ni dar una tarjeta.